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第一批90后已经去考察养老院了

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查看9 | 回复0 | 2020-10-17 18:06:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
【/s2/】本文来源于合作媒体:中国创业(ID: China-venture),作者:Ellie,编辑:李孝利。授权发布采购目录。[/s2/]
条件理想的养老院门槛有多高?90后国庆假期,肖丹做了一个调查,答案是“一套房子的首付价格”。
她调查的对象是位于北京市西城区的“首后渐康友谊养老小区”,该小区采用“存款+月供”的模式。会员押金一次性缴纳,从184万元起,最高310万元。另外每月租金4000-5000元,餐费1680元。
高端养老院的门槛是钱,低端养老院的门槛是时间。光大证券此前公布的一份养老报告中提到,全国基准公立养老院北京市第一社会福利院,全院只有1100张床位,排队挂号的老人一度超过1万人,每年只能等几十人。就等着入驻就得排队等好几年。
是时候了解养老院了。生活中很多压力来得很突然,“养老”就像90后一样。到2035年,每五个中国人中就有一个65岁。从产业发展来看,背后隐藏着13万亿的巨大市场。很多老人被挤在“高或低”的壁垒里。巨大差距中有哪些投资机会?
1、90后开始考察豪华养老院:百万会员存款“守侯渐康”的位置不错。距离友谊医院一路,距离宣武医院不远,可以实现医护结合。但很明显,豪华养老院不是主流,大部分人在意性价比。
85后的夏夏,正好经历了国庆假期给85岁的老奶奶找养老院的经历。
找养老院虽然和租房差不多,但是区别也很多。最大的区别就是租房不是选择普通人。然而,选择养老院的“居民”,如痴呆老人,往往成为养老院难以入住的家庭。
夏夏的家乡是一个二线省会城市的福利院,离家15分钟车程。收费最划算。基础护理加住宿分为单间、双人间、三人间。相应的价格分别为1500元/月、2100元/月、3000元/月。餐费按500元/月收取。这样,你租一个双人间,老人一个月总共要花2600元。这还不包括老年人“基本疾病”的日常费用。
而且性价比高的养老院都在排队。在这一点上,全国的情况是相似的。更无奈的是,夏夏前面的福利院很快就要拆迁了,之后还要扩建改造成自负盈亏的养老院。
如果没有公共门,只能看私立养老院。在夏夏,家庭环境较好的私人疗养院通常位于离市中心一小时路程的郊区。硬件设备比公立的好很多,而且经常和医疗机构合办。但最便宜的月租是5000元/月,不包括高级护理费用。
(来源:光大证券养老金报告)5000元/月已经是基本价格了。一旦开始找私人养老院,价格只会一个个高。而且,这是完全自理的老人的代价。如果瘫痪,不能自理,需要二级以上的护理,轻护士的护理费用会在1万元/月以上。
夏夏的母亲说,像他们这样的50多岁和60多岁的人的平均退休工资约为3000元/月,当地城市居民的平均收入为8000元/月,但大多数人都达不到。即使有兄弟姐妹平分,每个家庭都有自己的困难,每个家庭都有自己的后代,到处都需要钱。
夏夏的母亲觉得“轮到我们这一代人了,大多数人都负担不起变老。”
2,13万亿市场:各种资本指日可待,BAT三巨头已经布局困境的反面是机会。养老金市场有多大被众多玩家淹没?
2016年8月,中国社会科学院发布《中国养老产业发展白皮书》,显示中国养老产业市场预计到2030年达到13万亿元。
根据CCID智库去年发布的《2019年中国养老产业发展白皮书》,2018年中国养老市场规模将达到4.6万亿元,预计2021年将达到9.8万亿元。
根据国家统计局的数据,2018年我国65岁以上老年人占11.9%,东部沿海地区老龄化程度较高。其中,上海市65岁以上户籍人口占24.6%。
到2035年,中国65岁以上老年人的比例将超过21%,这意味着每五个中国人中就有一个是65岁以上的老年人。
目前,我国的养老模式主要分为三类:家庭养老、社区养老和机构养老。中国目前的养老模式呈现“9073”结构,即90%的家庭自理,7%享受社区居家养老,3%由机构养老。
家庭养老一直是主流。但随着中国社会老龄化,子女数量减少,可以预测未来居家养老比例将呈下降趋势,社区养老和机构养老比例将上升。
那么,目前国内有多少家养老院呢?
据民政部统计,截至2018年底,全国共有养老机构和设施16.8万个,养老床位总数达到727.1万张,比上年增长3.3%。每1000名老年人有29.1张老年病床,远远低于发达国家每1000人50-70张的水平。每1000个老人只有29.1个老年床位,也就是34个老人争夺一张床位,竞争和小升初一样激烈。
根据养老网的数据,全国共有26634家养老院,其中12个省市有1000多家养老院,数量最多的是江苏和江西,其次是安徽、山东和浙江。
从收费标准来看,500-1000元价位区间的养老院占比最高,达到86%。从机构类型来看,养老院和福利院的比例在60%以上。目前市场仍以政府的公益养老为主,现有的养老院多为公益机构。
目前全国有550家养老院,费用在5000元/月以上,其中北京122家,上海132家。北京的“高端”养老院包括公建民营模式下的共和老年公寓、光大控股旗下的光大陈晖古塔老年公寓、万科地产旗下的万科房山绥远养老中心等。
从床位数来看,国内养老院以小养老院为主,75%的养老院床位在50-100张。
随着人口老龄化的加剧,养老产业无疑是一个潜力巨大、前景良好的朝阳产业,养老院只是其中的一个细分。
这个10万亿的市场,让各种资本做好了流动的准备。
2016年以来,行业并购加速,上市公司通过并购进入养老行业。
2015-2016年,上市公司南京新百完成收购居家养老服务企业安康通100%股权。安康通成立于1998年,主要通过互联网技术为客户提供家庭急救、家庭护理服务、健康管理等服务,目前覆盖全国20个省市。
同年,光大控股收购了陈晖养老67.27%的股权。陈晖养老成立于2007年,是一个集养老机构、老年医疗保健、康复护理和社区服务为一体的老年健康服务产业集团。
上市公司怡化健康投资7亿元全资收购养老企业亲子资源,正式进入养老服务业。沁河源成立于2005年,是一家从事会员制养老社区运营和养老服务管理的公司。
图:养老金行业的一些融资事件此外,BAT三巨头已经布局了养老金行业。
早在2017年,阿里就在北京的一家养老院试点Zhilian.com的养老金;2019年,百度“爱老站”首次登陆北京大栅栏街;今年年初,腾讯发布了在深圳养老院测试的产品:智能跌倒监测系统。
10万亿市场中隐藏的机会正在吸引不同背景的玩家涌入。
3.新养老金的兴起:保险基金、国有企业和房地产开发商蜂拥而至目前,养老行业的主要参与者包括传统养老机构、房地产开发商、保险机构和国有企业。
传统养老机构包括沁河源、新华金等养老运营商;地产代理包括融创、万科、远洋、保利、华润、碧桂园;国企玩家包括中信、首开、京师、首钢、京美、北辰;保险机构包括泰康、太平洋、新华和中国人寿。
根据前瞻产业研究院的报告,目前养老地产的主要运营模式包括销售模式(本地销售模式、假日销售模式)、床位租赁、租售结合、会员制模式、财务结合模式(为老人提供房子、返还押金或养老金等)。)。
其中,房地产开发商多采用销售模式和租售结合模式,传统养老机构多采用会员制模式。此外,酒店改造为养老院也成为一种新的趋势。我们在前一篇文章中提到的豪华疗养院“寿侯渐康友谊养老社区”,是由BTG旗下的新魏碑酒店改建而成的。整个项目改造建设时间长达一年,改造金额高达1.5亿元。
图:亲和源充电模式传统养老机构主要靠会员费和服务费,比如怡化健康全资子公司的母公司来源。在业务模式上,亲和源采用会员制,建立完善有效的会员卡制度,通过会员费实现部分资金支取,以月租费/年费和服务费维持日常运营。
根据网上数据,根据床是否可转让,会员卡分为A卡和B卡。另外,根据大、中、小户型的不同,两种会员卡的收费水平也不同:A卡根据户型不同收费。不同的年费,除了一次性会员费;b卡根据户型不同收取不同的会员费,然后在次年收取一定的年费。除会员收入外,后续服务也分为免费和自费服务。收取的会员费和服务费一方面用于现有项目运营团队的投资,另一方面用于新项目的开发,实现项目的不断拓展和完善。
除了房地产开发商和养老运营商,保险公司也是行业的重要参与者。
中国保监会数据显示,截至2019年9月底,保险机构共投资养老社区项目41个,建筑面积1452万平方米,计划投资847.5亿元,设计床位5.67万张。
在定位上,保险公司布局的养老社区一般定位于中高端客户。相应地,在收费方式上,各保险公司都引入了“保单+养老金”的收费模式,即消费者通过购买指定种类和金额的保险产品,可以获得入住养老社区的资格,挂钩产品的总保费在100万至300万不等。
13万亿养老金行业机会很多,但问题也很明显。
供给方面,前瞻研究院的报告指出,我国养老地产项目的区域分布不平衡,养老地产项目主要集中在经济发达地区,养老地产产业集群主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四大经济圈形成。
但在以上四个养老地产集群中,养老地产项目空的入住率还是比较高的。
其中,川渝养老地产项目空高达47.5%,京津翼和长三角空超过40%,珠三角空也高达36.9%。但一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的空购买率导致大部分养老地产项目亏损。
前瞻研究院的报告也指出,我国养老地产的融资成本和投资运营成本都比较高。与发达国家相比,REITs和ABS是重要的融资手段,特别是REITs聚集了大量的低成本资金。相对而言,中国企业很难获得大规模、低成本的养老金支持。
目前,中国养老院面临的最大问题是利润远。
亲和源性能赌博(来源:怡化健康公告)以中国养老行业的头品牌亲和源为例,被怡化健康收购后,2018年营业收入约2.78亿元,净利润约3415万元;2019年营业收入约2.19亿元,净利润约-9619万元。值得注意的是,2019年,亲和源并未履行净利润不低于2000万元的业绩承诺。
但放眼提前20年进入老龄化社会的邻国日本,中国的养老产业未来依然大有可为。
日本医生勇丽丽曾告诉投中。com认为日本的养老机构大多盈利,养老院的行业平均收入水平在20%左右。
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